Reforma Tributária – Atenção ao prazo de 31 de dezembro para opção de redutor de CBS/IBS sobre imóveis.

Proprietários têm até 31 de dezembro para optar por redutor de IBS/CBS dos imóveis.

Prazo e decisão irretratável

Empresas do setor imobiliário e pessoas físicas detentoras de imóveis sujeitas ao regime do IBS e da CBS têm até 31/12/2026 para tomar uma decisão que vai impactar diretamente a carga tributária de vendas de imóveis já existentes em seu patrimônio a partir de 1º/01/2027.

Essa decisão, uma vez tomada, não poderá ser revertida.

O que muda com a Reforma Tributária: Redutor de Ajuste

Com a Reforma Tributária, as operações imobiliárias, que até então tinha incidência de PIS/COFINS e não sofriam a incidência de ICMS ou ISS, passam a se sujeitar ao IBS e à CBS. Para amenizar o impacto sobre imóveis adquiridos antes da reforma, a Lei Complementar nº 214/2025 criou o chamado redutor de ajuste: um crédito vinculado a cada imóvel que reduz a base de cálculo do IBS e da CBS no momento da venda futura do bem.

Quanto maior o redutor constituído, menor será a tributação incidente sobre a operação.

Como escolher a base do redutor

Até 31/12/2026, cada contribuinte poderá optar, de forma irretratável, pela base que vai compor esse redutor:

(i) o valor de aquisição do imóvel, atualizado pelo IPC-A/IBGE desde a aquisição, ou

(ii) o valor de referência apuradas administrações tributárias com base no CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro).

Depois desse prazo, essa flexibilidade acaba, e o redutor passa a seguir o valor efetivamente usado na operação.

E se o valor do CIB ainda não estiver disponível

Nos casos em que o valor de referência do imóvel via CIB não estiver disponível até essa data, a legislação admite a utilização de estimativa de valor de mercado, mediante procedimento a ser disciplinado por ato conjunto da Receita Federal do Brasil e do Comitê Gestor do IBS, ainda não publicado.

Importante indicar que o CIB teve prazo de implantação nas Capitais dos Estados até 01/01/2026 e para os demais Municípios até 01/01/2027.

Valores que também podem compor o redutor

Além do valor inicial, a legislação permite agregar ao redutor outros valores pagos pela empresa em relação ao imóvel, também corrigidos pelo IPCA/IBGE, como:

• ITBI recolhido na aquisição;
• eventual laudêmio;
• contrapartidas urbanísticas.

Ou seja, quanto mais completo for o levantamento documental desses valores até o fim de 2026, maior tende a ser o redutor disponível para reduzir a tributação na venda futura do imóvel.

Destaca-se que o IBS e a CBS não eliminam o Imposto de Renda e a CSLL, cuja forma de apuração permanecerá inalterada pela Reforma Tributária.

A decisão sobre a base do redutor deve considerar o histórico de aquisição de cada bem, seu valor de mercado atual, a estrutura societária existente e a expectativa de alienação. Como a opção é irretratável, uma escolha inadequada pode elevar significativamente a carga tributária de operações futuras.

Recomendamos que os contribuintes avaliem seu portfólio ainda este ano. Nossa equipe está à disposição para simular os impactos de cada opção e apoiar na estruturação mais adequada antes do encerramento do prazo legal.

A equipe do Orizzo Marques Advogados conta com equipe especializada para auxiliar no tema.