Saiba se vale a pena trocar IGP-M pelo Ivar no aluguel

A FGV (Fundação Getulio Vargas) lançou no último dia 11 um novo índice para correção de contratos de locação, o Ivar (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais).

Diferentemente dos índices mais usados para reajustar esse tipo de contrato, o IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado) e o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), o Ivar foi criado exclusivamente para refletir os preços da locação de casas e apartamentos, e promete ser mais fiel à realidade do segmento.

O índice chamou a atenção de locadores que estão assustados com o aumento expressivo do IGP-M desde o início da pandemia, influenciado pelo aumento de matérias-primas, do dólar e do preço das commodities. Ainda que esteja em momento de desaceleração —chegou a bater 37% em maio— o índice terminou 2021 acumulado em 17,78%. Em janeiro, atingiu 16,91%.

Enquanto isso, o Ivar registrou valor negativo no ano passado, de -0,61%.

Como explica o advogado Henrique Gallo, sócio do escritório Orizzo Marques, não há nada que impeça a aplicação imediata do Ivar em novos contratos de locação, visto que só é proibido usar indexadores atrelados a câmbio, salário mínimo e juros.

Já em locações que estão em curso, só é possível mudar o indexador com um aditivo no contrato, se ambas as partes concordarem.

Conseguir alugar um imóvel utilizando o novo índice, no entanto, ainda é difícil. Apesar da criação do novo parâmetro ser vista com bons olhos pelo setor imobiliário, há ressalvas quanto à amostra levada em consideração nos cálculos.

O Ivar é composto por dados de contratos de locação residencial de quatro capitais brasileiras: São Paulo, Belo Horizonte, Rio de Janeiro e Porto Alegre. Para João Teodoro, presidente do Cofeci-Creci (conselho federal de corretores), é pouco.

“São capitais importantes, mas que não refletem a realidade do Brasil”, afirma Teodoro. “É por isso que algumas administradoras têm manifestado recusa ao índice.”

Moira de Toledo, diretora de risco e governança da imobiliária Lello, partilha da opinião. “A gente não se sente confortável ainda para adotar o Ivar por conta da regionalidade e pela questão da amostra”, diz.

Ela aponta que o índice FipeZap, que mede a variação do aluguel utilizando anúncios de locação, apontou altas expressivas em algumas regiões, como de 14,17% em Curitiba, no Paraná, e de 11,59% em Florianópolis, Santa Catarina, o que sinalizaria uma discrepância regional.

Locatário deve pesquisar preços na vizinhança e, se já for morador de apartamento, até no próprio prédio, para saber se valor pedido pelo locador está dentro do praticado pelo mercado –

Locatário deve pesquisar preços na vizinhança e, se já for morador de apartamento, até no próprio prédio, para saber se valor pedido pelo lo Alberto Rocha/Folhapress

Paulo Picchetti, coordenador do IPC Brasil (Índice de Preços ao Consumidor) do FGV-Ibre (Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas), que participou da criação do Ivar, explica que o índice foi lançado com apenas quatro capitais por causa da dificuldade para se obter dados confiáveis dos contratos, uma vez que o setor de locação residencial é muito pulverizado.

“Já estamos em processo de prospecção com mais participantes do mercado para estender isso ao maior número possível de capitais e regiões.”

Não há prazo ainda para a ampliação da base de dados, mas, enquanto isso, Picchetti defende a capacidade do índice de captar a realidade.

“Qualquer discrepância entre a média regional e essas quatro cidades, com certeza, será uma distorção muito menor do que a de qualquer outro indexador que vinha sendo usado”, afirma.

O fato de o Ivar ter sido lançado com um valor negativo pode espantar imobiliárias e locadores, mas o coordenador lembra que é possível fazer negociações, mesmo em contratos já em andamento, assim como está ocorrendo com o IGP-M desde o início da pandemia de Covid-19.

O Ivar também teria capacidade de captar melhor a tendência do mercado. “O valor negativo chama a atenção, mas a interpretação dele é mais no sentido de estabilidade”, avalia Picchetti.

Como o índice é composto apenas pelos valores dos contratos de locação, as movimentações do setor devem balanceá-lo ao longo dos meses. Ou seja, se os donos dos imóveis conseguirem aumentar o preço do aluguel, esse dado será captado pelo indexador.

O próprio IGP-M já teve acumulados negativos, lembra Toledo, da Lello. Em 2009 e em 2017, o indexador marcou -1,71% e -0,53%, respectivamente. Quando isso acontece, negociações podem ser feitas para que não haja uma diminuição do valor da locação, da mesma forma que os aumentos estão sendo negociados hoje.

“O que interessa para as partes é que essa relação dure o maior tempo possível, e para isso é preciso ter um equilíbrio no contrato”, afirma a diretora da Lello.

Segundo os especialistas do setor, no futuro, o Ivar pode ser mais uma opção de índice, mas não o único. Eles são contra a adoção mandatória de um único índice de reajuste, como mira o projeto de lei 1.806/2021, que está em tramitação no Senado e quer promover o IPCA como indexador oficial do aluguel.

O índice, conhecido como medida da inflação no país, terminou o ano em 10,06% e tem sido opção para novos contratos de aluguel e referência para reajustes de contratos em andamento, enquanto o IGP-M passa pelo momento de alta.

“[Os políticos] se esquecem que a coisa pode se inverter lá na frente, pode baixar o IGP-M e o IPCA aumentar, aí vão querer uma nova lei para voltar o IGP-M”, afirma Teodoro. “Preferimos a negociação.”

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