Decisão recente do Tribunal de Justiça de São Paulo reafirmou um ponto relevante para o mercado imobiliário, o inadimplemento antecipado do comprador, em contratos de aquisição de imóvel com alienação fiduciária devidamente registrada, impede a rescisão contratual com base no Código de Defesa do Consumidor. Nesses casos, prevalece o regime específico da Lei nº 9.514/1997, conforme a tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.095.
O entendimento adotado reconhece que, ao manifestar judicialmente a impossibilidade de cumprir o contrato, o próprio comprador evidencia o inadimplemento e o desinteresse na continuidade da relação. Essa conduta é equiparada à mora, ainda que não tenha havido a entrega das chaves ou notificação formal para purgação do débito. Com isso, afasta-se a devolução direta das parcelas pagas e aplica-se o procedimento legal de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, seguido de leilão extrajudicial do bem.
A decisão reforça a previsibilidade e a estabilidade do modelo da alienação fiduciária, instrumento central para o financiamento imobiliário no país. Ao preservar o rito legal próprio, evita-se a insegurança decorrente de soluções judiciais que desconsiderem a lógica do sistema fiduciário e seus impactos sobre crédito, investimentos e formação de preços no setor.
Para incorporadoras, instituições financeiras e investidores, o precedente consolida a importância do correto registro contratual e da observância do regime jurídico específico desde a estruturação do negócio. A adequada compreensão dessas regras é essencial para a gestão de riscos, a definição de estratégias contratuais e a redução de contingências em operações imobiliárias de médio e longo prazo.
