TJSP proíbe registros que relacionem imóveis a tokens ou blockchain

A tokenização imobiliária tem gerado controvérsias por falta de regulamentação. O TJSP, pelo Provimento CGJ nº 54/2025, alterou as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo para vedar que oficiais de registro de imóveis realizem qualquer anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula imobiliária a token digital ou representação em blockchain, destinada ou não a indicar titularidade ou outro direito inscrito. A medida parte da premissa de que os direitos reais imobiliários continuam sujeitos ao regime próprio do registro de imóveis, sem equivalência jurídica, neste momento, com mecanismos privados de representação digital.

Na prática, o provimento afasta a possibilidade de ingresso, no fólio real, de estruturas de tokenização imobiliária que pretendam estabelecer conexão direta entre ativos digitais e a matrícula do imóvel. O entendimento da Corregedoria é o de que essa vinculação pode induzir à formação de uma espécie de registro paralelo, incompatível com a centralidade do sistema registral e com a função exercida pelos cartórios na constituição, publicidade e controle dos direitos reais.

Apenas o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) constitui o ambiente oficial para a prática eletrônica dos atos registrais imobiliários, sob a governança do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) e a regulamentação do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

Apesar da limitação à tokenização direta, a legislação brasileira já conta com mecanismos semelhantes e amplamente difundidos: os fundos de investimento imobiliário (FII). Pelos FII, é possível se tornar proprietário de imóveis mediante a simples aquisição de uma cota.

As operações dos FII são reguladas e bem fiscalizadas pelas autoridades, conferindo grande proteção ao investidor imobiliário, ao contrário de plataformas de tokenização e blockchain.

A propriedade dos FII é registrada na matrícula de forma fiduciária em nome do administrador, regulado pela CVM, tudo disciplinado pela Lei 8.668/93 e demais alterações.