Sancionada lei que reduz quórum para mudança de destinação de condomínio edilício

No dia 13 deste mês de Julho entrou em vigor a Lei 14.405, que altera o artigo 1.351 do Código Civil de 2002, o qual passou a ter a seguinte redação:

“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.”

Até a edição da Lei, o quórum necessário para a mudança da destinação de condomínios era a unanimidade dos condôminos. O objetivo da alteração, segundo o autor do projeto, seria facilitar a mudança de prédios comerciais para residenciais, sem que a vontade da grande maioria seja impedida de ser realizada pela não concordância de um condômino.

No entanto, durante a tramitação houve discussão sobre a constitucionalidade da norma. A OAB/SP em Ofício encaminhado à Presidência da República ponderou que o direito constitucional de propriedade estaria prejudicado, pois o titular de unidade autônoma “não pode ser compelido pelos demais condôminos a privar-se de sua utilização, conforme a finalidade em razão da qual adquiriu, seja mudando a destinação do edifício, seja alterando a natureza do imóvel, residencial ou comercial”.

Importante destacar que a alteração legislativa foi feita no âmbito do Direito Civil e qualquer modificação de destinação deverá observar, ainda, o zoneamento local que deverá permitir a destinação pretendida e obedecer ao Código de Obras local, devendo tanto o edifício, como a unidade serem fisicamente adaptados para a nova utilização.

Fica mais fácil entender o tamanho dessa pequena alteração no texto legal se a analisarmos por meio de exemplos.

O primeiro exemplo, dentro de um cenário hipotético e isolado, seria a alteração de um edifício residencial para comercial com apenas a aprovação de 2/3 dos condôminos. O condômino que utiliza como residência será obrigado a deixar de utilizar? Será obrigado a custear as despesas com a modificação aprovada, tanto nas áreas comuns, como na sua unidade? O condômino preterido terá direito a alienar a unidade ao condomínio?

Agora, se olharmos outro exemplo, no mesmo cenário do exemplo acima, no qual um Flat ou Apart-Hotel é alterado para um Edifício Residencial por 2/3 de aprovação dos condôminos, não teríamos o mesmo conflito na utilização pretendida.

Independente de sua constitucionalidade, conclui-se que essa alteração legislativa é mais um passo importante para o movimento de modernização da legislação dos condomínios edilícios. As peculiaridades dos casos concretos acabarão tendo que ser definidas pelo Poder Judiciário, caso não haja acordo entre as partes envolvidas.

Henrique Gallo

Vitor Peixoto