Débitos de taxa de manutenção em loteamentos não podem ser cobrados do adquirente, segundo o STJ

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em recente julgado do REsp 1.941.005-SP, que analisou uma arrematação, reafirmou o entendimento de que a taxa para manutenção de loteamentos cobrada via associação de moradores, prevista no contrato-padrão registrado no Registro de Imóveis, vincula seus adquirentes somente a partir da aquisição, não abrangendo os débitos do anterior proprietário.

Tal decisão se fundamentou no art. 29 da Lei 6.766/79, em que não existe previsão expressa de que o novo adquirente responderá pelos débitos dos antigos proprietários, mas, tão somente, que sucederá o transmitente em suas obrigações, isto é, na obrigação de pagar a taxa de manutenção.

O contraponto veio na comparação com o Condomínio Edilício, que prevê no art. 1.345 do Código Civil a responsabilidade do adquirente responder pelos débitos do alienante.

Nesse sentido, a Corte ratificou que a taxa para manutenção cobrada por meio de associação de moradores tem natureza unicamente pessoal, não se equiparando a despesas condominiais consideradas “propter rem”.

Acrescente-se que em julgamento do REsp 1.439.163/SP e do REsp 1.280.871/SP, ambos pelo rito dos recursos repetitivos, foi fixado o entendimento de que as taxas instituídas, seja por associação de moradores, seja por condomínios de fato não podem ser exigidas de quem não é associado ou que não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo.

O tema não é tão singelo, uma vez que o adquirente se beneficia dos melhoramentos feitos pela associação, ainda que não tenha contribuído.

A equipe de direito imobiliário do Orizzo, Marques, Mesquita, Gabrilli, Coltro Advogados está à disposição para orientar loteadores e adquirentes de lotes em relação ao tema.